Início / Direito Imobiliário
Casa comprada por contrato de gaveta. Lote de herança que ninguém inventariou. Construção erguida há vinte anos e nunca averbada. Enquanto a matrícula não disser o seu nome, o imóvel não é plenamente seu — e a maior parte desses casos tem solução, muitas vezes sem processo.
Um imóvel só é plenamente seu quando a matrícula diz isso. A regularização cobre a lavratura e o registro da escritura, a averbação da construção, a retificação de área quando a metragem registrada não bate com a real e a correção de erros no registro. Enquanto esses passos não são dados, o imóvel não se financia, não se vende com segurança nem se inventaria sem entrave.
Reconhece a propriedade de quem ocupa o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo da lei. É o caminho de quem mora ou trabalha ali há anos, paga IPTU e contas no próprio nome, mas nunca teve escritura. Desde 2015 boa parte desses casos se resolve em cartório, pela via extrajudicial, sem processo judicial.
O comprador pagou, tem o contrato em mãos, mas a escritura nunca veio: o vendedor se recusa, mudou de cidade, faleceu ou a construtora fechou. A adjudicação transfere a propriedade sem depender da vontade dele. Desde 2022 também pode ser feita pela via extrajudicial quando presentes os requisitos legais.
A maior parte dos problemas imobiliários nasce na assinatura. A assessoria envolve ler o contrato antes de assinar, conferir as certidões do imóvel e do vendedor — penhoras, dívidas, ações em curso, risco de fraude contra credores —, redigir as cláusulas de garantia e acompanhar até o registro definitivo na matrícula.
Invasão de terreno, cerca fora do lugar, muro sobre a divisa, aluguel que parou de ser pago, uso indevido de área comum, cobrança de cotas de condomínio, assembleia feita à revelia do regimento. Conflitos de posse e de convivência que, quando não tratados cedo, se agravam.
Usucapião, adjudicação, retificação de área e inventário têm hoje uma via extrajudicial, feita em cartório, que costuma ser mais rápida que a judicial quando há consenso e documentação reunida. Sempre que essa via for viável para o seu caso, ela é a primeira alternativa apresentada.
Na maioria das vezes existe um caminho, e ele depende de quem consta na matrícula, de há quanto tempo você está no imóvel e de o vendedor estar localizável. Conforme o quadro, a solução é a lavratura da escritura, a adjudicação compulsória ou a usucapião.
São duas frentes que se encontram: o inventário dos bens deixados e a regularização registral do imóvel. Havendo vários falecimentos em sequência sem inventário, cabe fazer inventários sucessivos ou, conforme a posse, discutir a usucapião.
Na via extrajudicial os confrontantes são notificados, e hoje o silêncio é interpretado como concordância. Havendo oposição expressa, o pedido é redirecionado para a via judicial, onde a discussão prossegue com produção de prova.
A escritura é lavrada no Cartório de Notas e formaliza o negócio. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis e leva esse negócio para a matrícula. No Brasil só é proprietário quem registra: escritura guardada na gaveta não transfere a propriedade.
A primeira conversa serve para entender do que se trata e se existe um caminho jurídico para o seu caso.
